Notre activité: permettre aux PME d’acquérir leur espace de travail pour le cash-flow d'un loyer
07 Février 2023 Article rédigé par Thierry Laffineur - Interview d'Eric Bastin, CEO de Growners
« Le bureau est le point essentiel de toute entreprise : il est le lieu de son identité, de son activité économique et son centre relationnel. »
Fondée en 2004 (*) et agissant en tant que marchand de biens tertiaires, commerciaux et logistiques depuis 2007, GROWNERS répond à une demande du marché : Celle des PME soucieuses de placer et sécuriser une partie de leurs liquidités dans la propriété immobilière via l’acquisition de leurs propres espaces de travail optimisés.
Ces espaces s’inscrivent en effet dans un environnement professionnel tertiaire dédié et valorisé, tant par des équipements appropriés que par l’accès à un ensemble de services aux occupants.
Le bureau: le lieu essentiel de l'entreprise
« Nous répondons aux besoins des PME soucieuses de placer et sécuriser leurs liquidités par l’acquisition immobilière de leurs propres espaces de travail. »
Q. : Quels éléments valorisent l’espace de travail d’une entreprise ?
E . Bastin : La cascade d’enjeux économiques, environnementaux, sanitaires ou encore géopolitiques de notre époque sont ceux de profondes mutations sociétales. L’hybridation présentielle/distancielle du travail en est une.
Cette hybridation, quelle que soit sa séquence en nombre de jours/semaine, n’élude toutefois pas un élément fondamental : Le bureau reste le lieu essentiel de toute entreprise. Il est le point central de son identité et d’un ancrage permettant, entre autres, de fidéliser sur le long terme ses collaborateurs. Cette fidélisation est bénéfique. Elle s’oppose en effet à des rotations (turn over) trop importantes du personnel conduisant à des pertes de productivité et de rentabilité inévitables dès lors que tout nouvel engagement suppose une période de formation. Parallèlement, si le bureau s’impose comme le centre de l’activité économique de toute entreprise, il en est aussi le centre relationnel. C’est celui de la création d’un esprit d’équipe, d’une appartenance, d’une implication, d’une confiance mutuelle et d’une ambiance, composants immatériels inaccessibles aux Zoom et autres outils du travail distanciel (remote working) .
Livrer des espaces performants, adaptés aux PME
Q. : Comment définir l’activité de Growners dans ce contexte ?
E. Bastin : Il s’agit d’acquérir, auprès de divers acteurs du marché (Fonds, SIR, Corporates, etc.), des biens immobiliers spatialement, techniquement et/ou énergétiquement obsolètes. Ces biens sont ensuite reconditionnés, juridiquement ‘découpés’ (selon des surfaces comprises entre 100 et 800 m²) avant d’être proposés aux PME désireuses d’acquérir leurs propres espaces de travail tout en sécurisant de la trésorerie. La découpe des immeubles en lots permet ainsi aux entreprises de composer, en les regroupant, leurs espaces de travail quasi surmesure.
L’acquisition des immeubles obsolètes (Growners dispose aujourd’hui de +/- 70.000 m² d’espaces professionnels) se fait par des montages financiers en partenariat avec BNP, Belfius, Securex et d’autres institutionnels). La confiance que nous témoigne ces institutions est fondée sur notre capacité à ‘bien acheter’. C’est effectivement parce que nous achetons bien que nous pouvons ensuite proposer au marché des espaces reconditionnés selon les meilleurs benchmarks et donc des prix compétitifs pour une PME.
Revaloriser: facteurs physiques...
Q. : Revaloriser des espaces obsolètes suppose d’agir sur des paramètres physiques et financiers. Quels sont-ils ?
E. Bastin : Les paramètres physiques reposent sur 3 axes.
- Augmenter les performances énergétiques de l’immeuble. Il s’agit principalement d’interventions portant sur l’isolation/ventilation et la mise en place de nouveaux systèmes de chauffage (p.ex. : panneaux solaires couplés à des pompes à chaleur). En pratique ces interventions visent à gagner au minimum 1 niveau PEB (ex. : passer de D à C ou B);
- Installer les PME dans un environnement ‘corporate’ dédié. Ces espaces, conçus pour l’activité tertiaire offrent les facilités désormais indispensables aux entreprises : accessibilité et parkings avec bornes de recharges, commodités (vestiaires, garages, salles de douches) pour toutes les mobilités douces, mise à disposition d’espaces communs (salles de réunions), …
Par ailleurs, il importe d’assurer aux occupants - essentiellement des copropriétaires de l’immeuble - une représentativité irréprochable auprès de leurs visiteurs. En conséquence nous investissons régulièrement dans les zones d’accueil (desk, hall, ..) qui se doivent d’être particulièrement soignées - Offrir des services. Valoriser un espace de travail est une condition sine qua non d’attractivité, de fidélisation des compétences et du retour présentiel des collaborateurs. Cela suppose donc que nous proposions régulièrement des services à la personne en interne ou externalisés via des conciergeries.
… Et financiers
Dans la mesure où nous nous adressons quasi exclusivement à des PME (10 à 100 personnes), les facteurs financiers doivent être considérés à deux égards : le prix d’achat/exploitation ET la fiscalité. Ces deux facteurs étant naturellement fonction de la localisation géographique du bien.
Ainsi les coûts d’acquisition moyens varieront de 900 > 1.200 €/m² en périphérie bruxelloise à 2.000 > 2.500 €/m² dans le CBD (Central Business District) alors qu’ils oscilleront entre 1.200 et 1.500 €/m² dans des parcs d’affaires locaux (Riverside – Anderlecht) ou régionaux, tel celui du Green Hill Campus dans le Research Park de Haasrode - Leuven (**)
Fiscalité: regardez au-delà des 19 communes !
« Face à une taxation bruxelloise de 80 €/m², nous conseillons aux PME de regarder vers la périphérie dont l’impôt est limité à 35€/m² »
Fiscalement notre message est aussi de convaincre les PME de regarder au-delà des 19 communes de la RBC au motif - très sensible- des différences de taxation : 80€/m² en RBC contre 35€/m² en périphérie ! C’est là un argument de poids encore insuffisamment pris en considération par nombre de petites et moyennes entreprises.
Intégrer notre business model aux besoins des PME
Q. : Comment et pourquoi votre business model s’intègre-t-il aux besoins des PME ?
E. Bastin : Posons avant tout un préalable. Pour des raisons évidentes de risques de conflits d’intérêts (être juge et partie), nous ne sommes ni syndic ni property manager. Notre business model est celui d’une revalorisation d’un stock d’immeubles obsolètes et, par-delà, celui d’une revivification d’espaces de travail et de quartiers urbains ou périurbains.
Cette approche ne peut se départir du principe de circularité, de recyclage et d’urban mining (***). Outre qu’une rénovation affiche un bilan carbone et environnemental 60 fois moins impactant qu’une démolition/reconstruction, le protocole que nous suivons est celui de ‘donner une seconde vie’ à des immeubles autrement condamnés. Une philosophie qui percole aujourd’hui auprès de PME. En effet, dès lors qu’elles acquièrent le statut de ‘copropriétaires occupants’ ces entreprises amplifient leur rôle sociétal. Au-delà de la performance liée à leurs activités économiques elles participent aussi à la résurgence de tissus socio-urbains.
photos © J.L. Flémal
(*) Fondé en 2004 par Vincent Schobbens
(**) Le Greenhill Campus comprend neuf bâtiments zéro énergie fossile, rassemblés dans le Research Park de Haasrode (Leuven). Il illustre l’offre proposée par Growners : une variété de surfaces/unités (177 > 5.000 m², voire plus) disponibles à la vente et à la location incluant espaces de stockage et parkings. Situé en périphérie de Leuven (proche de la E40 Liège-Bruxelles) il est desservi par De Lijn et dispose d’un service de restauration sur site.
(***) Par exemple démonter les vitrages extérieurs et les réutiliser en parois vitrées intérieures